개인회생과 전세자금대출, 집 보증금에 대해

안녕하세요 채무관련 복잡하고 어려운 내용을

이해하기 쉽게 설명드리는 프라페노샷 인사드립니다.

 

오늘 준비한 내용은 개인회생에 대한 내용, 그 중에서도

전세자금대출과 전세 보증금에 대한 이야기를 해보려 합니다.

 

일단 먼저 정리를 해보자면 전세보증금, 자가의 경우 집의 현 시세 등은

모두 청산가치(재산)에 포함이 되는 내용이라 이 내용을 정리해봐야만 하는데요.

 

비교적 보증금액이 적은 월세의 경우는 큰 차이는 없을지 몰라도

보증금이 큰 전세의 경우는 청산가치 반영에 대한 문제점이 생길 수 있습니다.

 

다양한 예시로 이 내용을 정리해보겠습니다.

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1. 집이 자가인 경우

 

자가의 경우 현시세를 기준으로 청산가치 반영을 해야 합니다.

집의 현 시세를 확인하는 방법은 여러가지가 있는데

(kb리브온에 나오는 집의 시세)

(네이버 부동산에 나오는 집의 시세)

(감정평가를 받은 집의 시세)

이렇게 3가지 정도를 기준으로 합니다.

 

몇년전까지는 인근 부동산에서 잡아주는 시세를 근거로 했으나

최근에는 부동산에서 잡아주는 시세는 인정하지 않고

위의 3가지 정도를 인정하는데 셋중 하나만 보는게 아닌

기본적으로는 리브온을 보고 리브온에 나오지 않을 경우

나머지 2가지를 확인하는 식으로 처리가 됩니다.

(시세 확인이 안될 경우 공시지가의 130%로 계산함)

(해당 집이 서울에 위치할 경우 공시지가의 140%로 보는 경우도 있음)

 

이 내역은 꼭 집이아니더라도 부동산 물건에 대해서는 모두 동일한 규칙으로 확인하고

담보대출이 있는 경우라면 담보대출의 잔액을 시세에서 차감하는 형태로

청산가치 반영을 하고는 합니다.

(차량 등 부동산이 아닌 물건의 경우는 공시지가에 대한 부분만 제외하고 동일하게 반영)

 

2. 살고있는 집이 전세일 경우(전, 월세 보증금에 대한 내역)

 

거주하는 집이 전세 또는 월세집일 경우 보증금에 대해서 청산가치(재산가액)을 확인하게 되는데

이 경우도 위와 마찬가지로 담보가 걸려있을 경우 담보대출액 만큼은 차감을 하게 됩니다.

이외에도 지역에 따라 반영이 되는 금액이 있는데요.

 

서울 3700
경기도(용인,세종,화성) 3400

그외 경기도 2000

광역시 2000 

그외 소도시 및 군, 읍, 면 지역 1700

 

기본적으로 집에 대한 계약이 본인일 경우 지역에 따라

본인이 납입한 보증금에서 저 금액을 차감해서 재산가액을 산정하게 됩니다.

(본인명의 전세 보증금 1억 / 지역이 서울이라면 3700을 차감한 6300만원이 재산가액)

 

반대로 본인이 계약자가 아닌 배우자가 계약자일 경우

총 보증금액의 절반을 청산가치에 반영합니다.

(배우자명의 전세보증금 1억, 지역이 서울이라면 1억의 절반인 5천만원-지역별 인정범위 반영x)

 

3. 보증금이 대출인 경우(전세자금대출, 정부지원 전세자금대출, lh등 공공임대 전세)

 

이 경우는 그 내용이 조금 복잡할 수 있어 몇가지를 확인해야 합니다.

특히 공공임대의 경우 그내용이 중요한데

lh나 sh의 공공임대는 일종의 대출의 형태로 보증금이 지불되는 경우와

지원금의 일종으로 보증금을 적게(또는 없게) 처리하고 소액의 월세를 

납입하는 형태의 공공임대가 있습니다.

 

이 중 대출의 형태로 보증금을 처리한 케이스는 일반 전세자금 대출과 동일하게 처리가 되고

지원금의 형태로 진행이 될 경우는 본인이 납입한 보증금만 재산가액으로 처리가 됩니다.

 

(ex1: 보증금 형태의 경우 - 총 전세보증금 1억 중 1천만원이 본인 돈, 1억에서 지역차감만큼 차감한 후 재산가액)

(배우자의 경우도 1/2로만 정리될 뿐 계산자체는 동일)

 

(ex2: 지원금 형태일 경우 - 본인이 보증금으로 납입한 1천만원에 대해서만 재산가액, 지역차감 후 잔액이 없다면

재산가액x, 차감 후 잔액이 있다면 해당 금액만큼 재산가액, 배우자 계약의 경우 그 금액의 절반)

 

자 그럼 이제 일반적인 전세자금대출에 대한 내역을 정리하겠습니다.(위는 임대주택에 대한 내용)

 

많은 분들이 "전세자금 대출은 대출이니 본인의 돈이 아니다."

라고 생각을 하고는 합니다.

하지만 이런식으로 처리하기 위해서는 "설정"이 되어있는가 

이게 가장 근본적인 항목이 되는데요.

 

"설정(근저당, 신탁 등)"이 되어 있다면 총 전세보증금 중 대출 잔액만큼이 재산가액에서 차감

"설정"이 되지 않았다면 전세보증금 전액(지역차감 후)이 재산가액 으로 산정이 됩니다.

 

이게 잘 이해가 안 되실 수 있을 텐데요.

정리를 해보자면 법원과 개인회생의 진행 내용대로 보자면

결국 설정이 걸리지 않은 대출은 신용대출이고 신용대출은 그 사용처가 다를 뿐

본인이 현금을 가지고 있는것과 같다.

 

라고 판단을 하게 됩니다.

고로 전세보증금을 전세자금대출로 채웠다고 해도 보증금 전액(지역차감 후)이 재산이 되는거죠.

소득이 낮은 분들의 경우 이런 계산에 굉장히 불합리함을 느끼지만...

이는 어쩔 수 없는(법원판단기준)일이라 사실상 어떻게 할 방법이 없습니다.

 

하지만 이런 계산은 양날의 검으로 큰 이익을 얻는 경우도 있는데요.

이 내용을 정리해보도록 하겠습니다.

 

 

(ex1)

월 소득 150만원

전세보증금 총액 1억원(전세자금대출 9천만원)

일반 소도시 급 주거지역(보증금 중 1700만원 차감)

다른 특이사항, 재산이 없다는 전제하에

약 139만원의 변제금으로 60개월

(전세보증금이 재산이 아닐 경우 약45만원 36개월 조건)

(소득대비 변제액이 너무 커 현실적으로 개인회생 진행 불가능)

(단 배우자의 소득으로 생계를 하겠다는 특이사항으로 진행가능성 존재)

 

(ex2)

월소득 300만원

전세보증금 총액 1억원(전세자금대출 9천만원)

일반 소도시 급 주거지역(보증금 중 1700만원 차감)

다른 특이사항, 재산이 없다는 전제하에

약 195만원의 변제금으로 43개월

(전세보증금이 재산이 아닐 경우 195만원 36개월)

(진행 조건에 따로 문제되는 사항 전혀 없음)

 

이렇게 처리가 되는데요.

위의 예시1번과 예시2번을 보면

1번이 억울하게 너무 큰 변제금을 납입한다고 생각할 수 있습니다.

하지만 이에대한 반대급부가 있습니다.

 

바로 저 보증금 전액이 두가지 케이스 모두 본인의 돈이 된다는 점입니다.

위의 두 케이스 모두 정상적으로 변제를 마치고 면책을 받게되면

전세보증금 전액은 은행과 무관하게 본인의 돈이 되어버리는거죠..

 

좀 극단적으로 예시를 들때 3~5년이 지나면 1억이 생기는 적금을 가입했다

라고 표현을 할 정도로... 인가받고 변제금을 내기만 한다면 굉장히 좋은 케이스가 됩니다.

 

하지만 1번예시처럼 본인의 소득으로 보증금액을 재산으로 잡고 진행을 할 경우

변제자체가 불가능하거나 회생진행이 불가능 할 경우는 오히려 이런점이 단점이 되겠죠.

 

법적내용이 이상하게 보일수는 있습니다.

사실 제가 봐도 불합리함이 분명히 존재하기도 하구요.

하지만...이런 내용은 개인이 임의로 어떻게 할 수 있는 부분이 아니라

사실상 납득하고 넘어가는 것 밖에는 방법이 없습니다.

(이런 경우 전세보증금 대출도 일반 대출로 체크가 되어 다른 채무들과 함께 변제처리가 됨)

 

 

일단 기본적인 전세보증금과 전세자금대출에 대한 개인회생 내용은 정리를 해드렸는데

어떻게 이해가 잘 되셨을지 모르겠네요.

 

개인회생은 개인이 어떻게 생각을 하건 법원에서 강제로 채권사에 피해를 주게 되는

법안인 만큼 무조건 채무자의 편을 들지도 반대로 무조건 채권자의 편을 들지도 않습니다.

정해진 규칙에 따라 더큰 손해도, 더 큰 이익도 없도록 정리를 하는 방법이죠.

 

개인회생이나 채무해결에 대한 궁금증이 있으시다면 언제든지

연락주시면 좋은 상담 도와드리겠습니다^^