전세, 월세 보증금에 걸리는 보증금 담보대출

안녕하세요 채무관련 복잡하고 어려운 문제를 

이해하기 쉽게 설명해드리는 프라페노샷 인사드립니다.

 

오늘은 대출의 형태 중 조금은 특별한 대출인

보증금 담보대출에 대해 설명을 드려보겠습니다.

 

이 보증금 담보대출은 일반적인 대출과는 그 형태가 달라

까딱 잘못할 경우 문제가 될 가능성이 높아

꼭 알아두시면 좋을 듯 하네요.

---

1. 보증금에 담보설정?

 

일반적으로 보증금에 담보설정을 할 수는 없습니다.

하지만 채권양도양수 계약서나 임대차 계약서 등을 근거로

대출을 할 경우에는 특수한 형태의 대출(어차피 결국은 계약관계)에 해당하게 됩니다.

 

이런 특별한 형태의 대출은 결국은 계약서의 내용 명시대로 처리가 되고

이런 보증금 담보대출의 경우 계약서상 내용이 보증금에 대한 권한을 가져가는 내용이라

본인이 보증금을 따로 사용할 수 없게 됩니다.

 

2. 보증금 담보대출의 형태는?

 

본인이 거주하는 집의 계약이 월세이건 전세이건

이건 보증금 담보대출을 하는데 문제가 되는 내용은 아닙니다.

 

결론적으로 이야기 드리자면 보증금 금액 중 

은행대출 금액등은 제외되고 본인이 넣은 금액 만큼만 사용이 가능합니다.

-ex1: 전세 보증금 1억 중 5천만원이 본인돈이라면

보증금 담보대출의 한도는 5천만원, 담보설정도 이 5천만원에 대해(채권사마다 다릅니다.)

이렇게 처리가 되어 필요한 금액을 만들 수 있습니다.

-ex2: 월세 보증금 1000만원 중 500만원이 본인돈이라면

위와 같은 절차로 처리가 됩니다.

단 월세의 경우 밀리게 되면 집주인이 보증금에서 차감을 하게 되는데

이렇게 차감이 된 돈은 추후에 채무로 남지(채권사와 세입자의 문제)

법적 분쟁의 여지가 되지는 않습니다.

 

3. 보증금 담보대출의 장점

 

전세인지 월세인지에 따라 차이가 있기는 하나

비교적 큰 금액을 쉽게 빌릴 수 있고 계약이 만료되는 시점 이전까지는

계속해서 이자만 납입하면 돼 부담이 비교적 적습니다.

(단 계약 연장시 채권사에도 허가를 받아야 하고 거부시 대출원금을 변제해야 합니다.)

 

일반적으로 다른대출이나 해당대출의 연체가 발생하고 있는 상황이 아니라면

대부분 계약연장 부분은 허가를 해주니 너무 걱정할 필요는 없으나

보증금을 까먹고 있는 상황, 계약연장이 안된 상황 등이라면 해당 보증금은

채권사 측으로 꼭 납입처리 해야만 합니3다.

 

4. 보증금 담보대출이 있는데 보증금을 내가 받을 경우?

 

사실 오늘 이 글을 쓰는 이유는 이 경우를 설명드리기 위해서인데요.

정말..너무너무 복잡하고 어려워지는 케이스라고 할 수 있습니다.

자 그럼 하나씩 설명드려 보겠습니다.

 

-채권사는 집주인에게 돈을 요구

집주인이 세입자에게 보증금을 줘서는 안됩니다.

애초에 그런 대출이에요, 혹 세입자에게 줬더라도

세입자는 대출원금을 갚아야만 합니다. 갚지 않을 경우

채권사는 집주인에게 보증금 담보대출의 원금을 요구하게 됩니다.

(법적으로 아무런 문제 없고 계약상 당연히 이렇게 처리 됩니다.)

(통상 대출을 받을때 또는 계약만료가 다가오는 시점에 채권사가 집주인에게

그 보증금을 본인들에게 달라고 요구하는 계약내용 전달을 합니다.)

(흐름이 어떻게 되었건 담보걸린 대출금을 채권사가 회수 했다면 아무런 문제 없음)

 

- 집주인이 세입자에게 돈을 요구

만약 정상적으로 대출 원금을 상환하지 못하게 될 경우

민사사건을 정상적으로 처리하게 되고 결국 집주인은 억울하더라도

채권사에게 돈을 줘야만 합니다.

그렇다면 억울한 집주인도 돈을 결국 회수를 해야 할 텐데요.

결국 구상권청구라는 민사소송의 형태로 이 돈을 세입자에게 요구하게 됩니다.

 

단 이런식으로 처리가 된다고 해도 그 기간동안 발생한 대출이자에 대해서는

세입자가 처리해야할 수 있어 2중 부과가 이루어질 수 있습니다.

 

- 채권사가 채무자에게 대출사기 고소

집주인은 사실 이런 일이 벌어지게 된다면 아무것도 모르고

갑자기 빚이 생기는 피해자라고 할 수 있습니다.

하지만 세입자(채무자)는 이런 사실을 모르는 피해자가 아니겠죠?

 

본인이 어떤 형태의 대출을 받았는지, 계약만료시 어떻게 해야하는지 등을

모두 아는 상태에서 대출을 받았는데 이 돈을 제대로 상환하지 않고

본인이 받고 그냥 소진을 해버렸다?

 

이건 채권사 입장에서는 애초에 갚을 의사가 없었다(어떻게 돈을 썻건)고 볼 수 있고

이는 대출사기로 고소를 할 수 있는 사항에 해당합니다.

대출사기는 말 그대로 "사기"이고 형사처벌의 대상이 되는 불법행위입니다.

 

이렇게 대출사기로 고소가 들어갈 경우

적게는 벌금, 집행유예(감옥은 가지 않으나 너는 죄인이야, 초범이라 구속은 안할게)

크게는 3년미만의 구속 정도의 처벌을 받을 수 있습니다.

 

(구속된다고 빚이 사라지지 않습니다.)

(구속기간동안 이자도 정상적으로 늘어납니다.)

(구속이 끝난다고 해도 빚은 정상 변제를 해야만 하고 이렇게 형사처벌 대상이 될 경우

이와 관련된 채무(채권사, 집주인)는 모두 일종의 형벌로 체크가 되어

개인회생 개인파산등에 포함해서 처리할 수 없습니다.)

 

 

5. 보증금 담보대출 문제가 생겼을때 처리방법은?

 

일단 현 상황이 어느 단계인지가 중요합니다.

정확히는 보증금이었던 돈이 지금 어떤 상태인지가 중요한데요

 

-본인이 다른집을 들어가기 위해 보증금으로 써야한다?

채권사측에 해당 내용을 전달하고 대출계약을 다시 또는 연장해야 합니다.

이게 거부될시 이 보증금은 모두 반환해야 합니다.

 

-보증금을 모두 받았고 이미 써버려서 없다.

이건 답이 없습니다. 무조건 다른 방법 없이 무조건 돈을 구해서

이 금액을 채권사측에 입금해야만 합니다.

입금하지 못할 시 이 내용으로 인해 대출사기 고소 등이 이루어질 수 있습니다.

(가능여부는 낮지만... 채권사측과 합의를 할 경우 합의내용대로 처리하면 됩니다.)

 

 

 

오늘은 이렇게 보증금 담보대출에 대한 내용을

상세하게 살펴봤습니다.

사실 이런 대출 상품 자체가 특별한 케이스에 해당해

모르고 사는게 가장 나은 형태이나..반대로 알게되고 사용을 하게 될 경우

여러가지로 위험부담이 있는 대출이죠.

 

거기다 세입자(채무자)의 경우 보증금을 본인돈이라고 생각하는 경우가 많아

보증금 담보대출을 받았음에도 본인이 수령해 임의대로 사용해버리는 경우가 많아

굉장히 위험할 수 있습니다.

(평생 112에 전화한번 안해봤는데 사기로 인한 처벌을 받을 수도 있으니)

 

그런만큼 이런 대출을 받았다면 그 내용에 대해 꼭!!! 면밀히 알고 사용

제대로 변제를 해야할 듯 하네요.

(이런 채권이 있다면 개인회생시 별제권으로 처리가 되어 이자납입하다

집 계약만료시점에 보증금액을 채권사에 반환하면 됩니다.)

 

채무관련으로 어려움을 겪고 있으시다면 언제든지 연락주시면 좋은 결과로 보답하도록 하겠습니다.