2-2. 연체와 연체로 인한 압류(담보대출, 부동산 압류, 가압류)

안녕하세요 어제에 이어 오늘도 연체와 압류에 대한 내용을 정리하려합니다.

이전의 포스트에는 신용대출이 연체되었을 때의 내용에 대해 정리를 했는데요.

오늘은 담보대출의 압류에 대해 이야기를 해보려합니다.

 

일반적으로 신용대출은 연체가 되었을때 늘어나는 이자만 걱정하면 되지만

담보대출의 경우는 근저당 설정 등 설정이 된 내용에 따라 훨씬 큰 금액을 납입해야 마무리 될 수 있어

조심해야하는데요. 그 내용을 하나씩 설명드리도록 하겠습니다.

 

 

1. 담보대출의 연체와 압류 및 경매(근저당 설정)

 

담보대출이라는 대출 상품은 이해하기 쉽게 설명을 드리자면 결국 한가지 의미를 가지고 있습니다

'빌린돈을 갚지 못할시 집(담보물)을 팔아서라도 갚겠다, 경매로 넘어가도 좋다'

라는게 그 내용인데요. 위에 설명드렸듯 담보대출의 경우는 연체기한이 짧다면 모를까 1달이상으로 길어지게 되면

정말 빠른시일안에 해당 집(담보물)에 압류가 걸리게 됩니다.

 

여기서 중요한건 단순히 압류만 하는게 아닌 압류에서 바로 이어지는 경매가 있다는건데요.

담보대출을 받을때 서류를 꼼꼼히 살펴보신 분들이라면 아실텐데 담보대출을 할때는

근저당 설정(신탁, 그외 설정 등)이라는 설정을 걸게 됩니다. 이 근저당이라는건 돈을 빌려주며

재산에 대한 지분을 가져간다 라고 할 수 있는데요. 

이부분은 주식과도 비슷하다고 표현할 수 있습니다. 

 

집의 시세가 3억인데 근저당 설정이 1억5천이 걸려있다면 비록 명의는 본인의 명의라고 해도 절반은 돈을 빌려준

담보대출 채권사의 지분이라는거죠. 

보통 이 근저당 설정은 대출액의 120%로 거는게 대부분인데요.

예를들어 3억짜리 집에 1억 담보대출을 받았다면 1억2천만원의 근저당 설정이 걸려있게 되는거죠.

 

이 근저당 설정은 대출사고(연체)가 이루어지지 않는다면 1억2천을 걸건 5억을 걸건 이는 계약상 합의내용으로

얼마를 걸건 크게 상관이 없습니다. 하지만 대출사고가 벌어지게 될 경우 큰 문제가 발생할 수 있는데요.

 

예를들어 3억짜리 집을 본인이 매매를 한다고 치면 보통 2가지의 매매방법이 있습니다.

빌린돈 1억을 갚고(중도상환수수료 발생) 3억을 온전히 받으며 타인에게 매매를 하는 방식이 첫번째 방식이고

두번째 방식은 이 대출을 넘기면서 차액인 2억만 받고 매매를 하는 방법입니다.

 

 

하지만 경매로 집을 처분하게 될 경우 내가 빌린 금액과는 상관없이 근저당 설정이 된 금액을 채무액으로 잡게 됩니다.

법적으로는 채권 최고액이라고 하는데요. 

집이 너무 좋아 경매에 올렸으나 감가없이 3억에 경매가 된다고 해도 근저당 설정이 1억 2천이 잡혀있다면

담보대출을 해준 채권사는 1억2천만원에 대한 재산권을 청구하고 남는 잔액 1억8천만원에 대해서만

집의 명의자에게 주면 됩니다. 순식간에 근저당 금액 2천만원 만큼 손해를 보게 되는거죠.

 

또한 경매로 집을 처분하게 될 경우 경매진행을 위한 각종 수수료들이 발생하게 되는데 

이 금액은 적게는 1~20만원부터 많게는 수백만원까지의 비용을 발생시킵니다.

 

집의 시세대로 경매가 진행이 된다고 해도 실제로 내가 받게 되는 돈은 빌린돈을 다 갚고,

근저당에 따라 약 20%의 추가금액을 채권사에 준 후 각종 수수료 비용까지 처리가 되어 

실제로 받게되는 돈은 1억8천만원에 미치지 못하게 됩니다.

 

통상 물건의 상태가 아주 좋다고 할 때 경매진행이 되면 약 30%정도 시세보다 차감된 금액에 처분이 되는데

상태가 좋지 않거나 동급 매물의 시세가 큰폭으로 하락을 한 상황이라면 더 많은 금액 감가가 될 수 있으니

실제로 빌린돈은 1억이고 집의 시세는 3억이였다고 해도 내 수중에 남는돈은 그보다도 훨씬 적어질 수 있는거죠.

 

제가 채무로 인해 어려움을 겪는분들과 상담을 할때 꼭 하는 말중의 하나가

세금과 담보대출은 꼭! 연체하지말아라 연체를 할 수밖에 없거나 담보물을 포기할 수 있다면

하루라도 빨리 처분해서 빚을 정리하라 라는 이야기 인데요.

 

부동산의 경우 매물을 내놓는다고 하루이틀만에 처분이 되는게 아니다보니 되도록이면 연체가 발생하기 전

처분을 하시는게 본인의 재산을 단돈 만원이라도 더 아끼는데 도움이 됩니다.

 

 

2. 신용대출의 연체로 인한 가압류

 

담보대출을 연체하게 된다면 담보물은 압류를 당하게 됩니다.

하지만 담보대출을 연체하지 않는다 해도 본인명의로 된 재산이 있다면 신용대출의 채권사는

가압류라는 절차를 밟을 수 있습니다.

 

다행히도 가압류는 경매를 진행하는 권한을 가지고 있지는 않습니다.

하지만 가압류가 걸리게 되면 해당 물건에 대한 처분권한을 행사할 수 없습니다.

쉽게 말하자면 내마음대로 팔수가 없게 되는건데요.

 

예를들어 신용대출이 1억, 담보대출이 1억이 있는 상황에 3억짜리 부동산을 소유하고 있어

이 부동산을 처분하고 빚을 갚으려 했다고 해도 당장 신용대출 1억에 대한 연체가 발생하게 되면

가압류 절차를 밟게 되고 해당 부동산을 본인이 임의로 처분할 수 없게 됩니다.

 

그렇다면 결국 신용대출을 갚는건 요원해지고 시간이 계속해서 지난다면 결국 감당할 수 없는 채무로 인해

부동산이 경매처분이 되어버릴 수 있겠죠. 그러니 가진 재산을 처분해서 빚을 정리할 계획이 있으시다면

연체가 발생하시기 전이나 연체발생 초기에 빠르게 처분하고 빚을 정리하시는게 중요합니다.

 

 

3. 신용대출은 계속 연체 중 담보대출은 잘 갚을때

이런경우는 극히 드물지만 간혹있는 케이스라서 이야기 드리도록 하겠습니다.

담보대출은 잘 갚고있지만 신용대출만 연체가 될 경우 해당 담보물에 대해서는 신용대출 채권사 측에서

가압류라는걸 걸게 됩니다.

가압류는 위에 설명을 드렸으니 이해를 하셨을거라 믿고 계속 이야기 드리자면

가압류가 걸리면 후순위 로 체크가 되게 됩니다.

 

담보대출은 담보물에 설정을 건 순서대로 선순위 후순위가 결정이 되는데요.

추가적인 대출이 발생한다면 계속해서 후순위로 밀리게 됩니다. 정확하게 따지자면 선순위 후순위보다는

1순위, 2순위........로 진행이 된다고 봐야겠죠.

 

다만 위에 설명드린것처럼 담보대출을 잘 갚는다면 후순위로 체크가 된 신용대출 채권사는

경매처리가 되기전에는 해당 담보물에 대해 아무런 조취를 취할 수 없습니다.

 

하지만 추후 담보대출의 기간이 만기가 되고 담보대출은 연장, 갱신, 타 은행으로 대출 변경 등의 조취를 

할때 장기연체로 인한 대출 승인거부가 내려질 수 있습니다.

그렇게 되면 결국 담보물에 대한 경매처리가 이어지게 된다는 점 알고계셔야 합니다.

그리고 그동안 발생한 이자가 모두 본인의 채무로 잡히게 되어 몇년이 지난후 엄청난 연체금액을 갚아야 할 수 있으니

악의적으로 이용을 할 경우 큰 문제가 발생할 수 있습니다.

 

 

4. 담보대출이 2건이고 선순위는 잘 갚으나 후순위는 안갚을 때

3번항과 비슷하게 보일 수 있으나 신용대출연체로 인한 가압류로 후순위로 편입이 되는것과

애초에 담보물을 걸고 담보대출을 받은 선순위, 후순위 대출은 조금 차이가 있습니다.

이런식으로 애초에 담보대출(못갚으면 팔아서라도 갚을게)을 실행한 후순위의 경우는 선순위 담보대출을

잘 갚고있다고 해도 후순위 측에 연체가 발생시 해당 담보물에 대한 경매권한을 갖게 됩니다.

 

그럼 후순위가 경매진행을 할 때의 경우의 수가 3가지 정도 있는데요.

그내용도 정리를 해볼게요.(경매로 인해 발생한 수익은 선순위부터 순차적으로 마지막 후순위까지 가져감)

 

(1)경매진행후 매매가가 선순위와 후순위 대출을 모두 갚을 경우

-문제없음, 잔액이 있다면 채무자가 회수 가능

(2)경매진행 후 선순위는 채권회수가 가능했으나 후순위는 회수를 못할 경우

- 선순위는 채권이 사라지고 후순위 채권사가 남는 잔존채무에 대한 추심 및 압류를 이어갈 수 있음

(3)경매진행 후 선순위도 후순위도 채권 전액을 처리하지 못할 경우

-선순위는 남은 잔존채무액, 후순위는 채무전액(이자포함)에 대한 추심 및 압류를 이어갈 수 있음

 

자 이렇게 신용대출과 담보대출의 연체로 인한 경우에 대해서 모두 정리를 해봤는데요.

글을 읽어보신 분들이 이해하기가 편했을지 모르겠네요.

마지막으로 대표적은 불법추심 사례 몇가지만 작성하도록 하겠습니다.

 

 

1. 협박

압류하겠다.(압류, 법적조취를 하겠다는 진행에 대한 통보이지 협박이 아닙니다.)

폭력적인 협박(신체적, 정신적으로 고통을 주겠다는 식의 협박) = 불법 추심에 해당합니다.

채무와 연체사실에 대한 공개(지인, 가족, 타인 모두에게 해당) = 불법 추심에 해당합니다.

- 단 직접적인 공개가 아닌 경우는 불법이 아닙니다

(ex:연체사실에 대해서는 말하지 않고 가족에게 연체관련 서류를 전달해달라고 주는 경우 등)

 

2. 추심시간

추심시간은 평일과 주말을 가리지 않음(보통 주말에는 추심원도 회사가 쉬어 추심하지 않음)

오전8시부터 오후 9시까지가 추심가능한 시간으로 이외의 시간은 불법추심

 

3. 연락없는 방문

방문추심을 하기 전 문자나 전화로 해당 내역에 대한 통보가 있어야 하나

통보없이 방문시 이는 불법추심에 해당

(전화번호를 바꾸고 채권사에 알리지 않은 경우는 연락을 못받았다 해도 합법)

 

4. 욕설 등 폭언

추심은 돈을 받기위해 연체자에게 하는 연락을 말하지 협박, 폭행, 폭설 등을 허용하지는 않음

짜증내는 말투, 독촉 등은 불법추심이 아님 단 독촉과정에서 욕설 등 폭언을 한다면 이는 불법추심

 

5. 지인 등 타인에게 빌려서 갚아라

구체적으로 타인에게 돈을 빌려서라도 갚으라는 말을 할 경우는 불법추심에 해당함

단 빌리라는말, 특정 타인을 지침하지 않을 경우 합법추심

무슨수를 쓰건 빨리 갚아라 = 합법추심

친구한테 빌리건 가족한테 빌리건 무슨수를 쓰건 돈을 만들어서 갚아라 = 불법추심

친구건 가족이건 있을거아냐! 돈 제때 갚아! = 불법추심

 

꼭 빌리라는 말을 하지 않은경우라고 해도 말하는 뉘앙스가 그런식일 때는 불법추심에 해당합니다

 

 

 

 

불법추심은 금융감독원(금감원)의 도움을 통해 막을 수 있고 불법추심 내역에 대한

민원이 들어가게 될 경우 해당 채권사측에서는 보통 민원취하를 위해 추심자체를 멈추는 경우가 많습니다.

물론 추심이 멈추는거지 법적절차까지 않하는것은 아니라 당장의 추심 스트레스를 피하기 위해서는

도움이 될 수 있으니 불법적인 추심을 받게 된다면 꼭!! 금감원에 민원을 넣도록 하세요

(문자, 사진, 녹음 등 본인이 불법추심을 당했다는 증거가 있다면 더욱 좋음)